El Concejo de Río Mayo promovió inversiones por una ordenanza y con otra les cerró el acceso a tierras fiscales a quienes llegan para invertir
La Municipalidad de Río Mayo busca atraer inversiones turísticas con beneficios para personas y empresas de todo el país, y cuenta con una ordenanza que les otorga prioridad para solicitar tierras fiscales. Pero el nuevo régimen de tierras exige dos años de residencia local, sin aclarar cómo se aplica esa condición a los proyectos promovidos. El contrasentido afecta a quien pretende instalarse: puede presentar una inversión que el Municipio quiere fomentar y reunir los requisitos para obtener incentivos, pero no cumplir la antigüedad exigida para acceder al terreno donde busca desarrollarla. Las ordenanzas promueven la llegada de emprendimientos sin resolver cómo accede al suelo municipal quien todavía vive afuera. La reforma, impulsada por el oficialismo y acompañada por la oposición, también redujo los fondos reservados para infraestructura y permite utilizar el 70% de lo recaudado por tierras en gastos generales, sin obligación de destinar esa porción a nuevas urbanizaciones.
El Concejo Deliberante de Río Mayo aprobó en 2025 un régimen de promoción turística abierto a personas y empresas de todo el país. Menos de un año después, sancionó una nueva ordenanza de tierras que exige dos años de residencia efectiva y continuada para acceder a terrenos municipales. Los textos no explican cómo se combinan ambas condiciones cuando un interesado quiere radicarse con una inversión y necesita suelo fiscal para concretarla.
La reforma de tierras fue presentada por Silvia Liliana Muñoz, Micaela Yasmin Selesky, Leonardo Rubén Silva y Rocío Belén Díaz. Tras el trabajo en comisión, recibió también el acompañamiento de Mariela Cristina Callo y Luciana Nicol Casihuil. Víctor Daniel Herrera estuvo ausente durante la sesión del 2 de julio, cuando se sancionó la Ordenanza 2477/2026, que reemplazó al régimen de 2014.
La exigencia aparece en dos artículos. El 10, inciso i, establece que los postulantes deben “acreditar una residencia mínima, efectiva y continuada de dos (2) años en la localidad de Río Mayo”. El artículo 18 reitera ese plazo y dispone que se demuestre mediante un certificado del Juzgado de Paz o de la Policía local, acompañado por una fotocopia del documento.
Ese mismo artículo contempla proyectos con destino a “Vivienda Familiar o Comercio”. La condición, por lo tanto, no queda limitada a quienes solicitan tierra para construir su casa. También alcanza a quien necesita un terreno municipal para desarrollar una actividad comercial, aunque tenga capital y una propuesta para instalarse.
Promoción turística para todo el país, residencia previa para acceder a tierras
La Ordenanza 2435/2025, sancionada el 7 de agosto del año pasado, creó un régimen para fomentar la actividad privada en obras y servicios turísticos. Entre sus fundamentos menciona la necesidad de otorgar “previsibilidad, incentivos y respaldo institucional” a las inversiones que amplíen la infraestructura y la oferta de Río Mayo.
El artículo 3 de su anexo define quiénes pueden presentarse: “Ser persona humana o jurídica domiciliada, constituida o habilitada para actuar dentro del territorio de la República Argentina”. La referencia territorial es el país. No exige allí una residencia previa en Río Mayo ni una antigüedad mínima en la localidad.
El programa también requiere desarrollar una actividad vinculada al turismo, presentar un proyecto para su aprobación y cumplir las restantes condiciones de admisibilidad. Para la obra de inversión pide un cronograma, una estimación del inicio de la actividad y un mínimo del 50% de mano de obra local, mientras exista disponibilidad.
Los beneficios previstos por el artículo 6 incluyen exenciones de hasta el 100% en ingresos brutos e impuesto inmobiliario y hasta el 80% en automotor, vinculadas con el proyecto promovido y sujetas al procedimiento correspondiente. El régimen procura incentivar nuevas actividades y favorecer su ejecución en la localidad.
La contraposición surge cuando ese mismo interesado necesita tierra fiscal. La ordenanza turística le permite solicitar beneficios sin acreditar dos años de residencia local; la de tierras exige esa antigüedad para acceder al régimen general de ofrecimientos. El proyecto puede ser admisible para la promoción y encontrar una barrera en el acceso al suelo.
Los incentivos tributarios y la adjudicación de terrenos son procedimientos distintos, pero para una inversión que depende de ambos esa separación no resuelve la dificultad. Quien quiere mudarse para desarrollar su propuesta debe demostrar, para el régimen general de tierras, que ya vive en Río Mayo desde hace dos años.
La restricción no constituye una prohibición general de invertir ni regula la compra de inmuebles privados. Afecta a quienes buscan acceder a terrenos municipales, incluidos los nuevos residentes que todavía no completaron el plazo. El texto aprobado no incorpora una excepción expresa para los proyectos turísticos promovidos.
Una ordenanza de 2004 ya otorgaba prioridad a los emprendimientos turísticos
La vinculación entre inversión y suelo municipal tiene un antecedente directo. El artículo 2, inciso e, de la Ordenanza 1062/2004 establece que tendrán prioridad en la solicitud de tierras fiscales las personas físicas o jurídicas que las requieran para emprendimientos turísticos.
El régimen comprende alojamientos, servicios de alimentación destinados al turismo, campamentos e infraestructura cultural y deportiva, entre otras actividades. Su artículo 3 exige presentar un cronograma de inversión, un plazo de ejecución y constituir domicilio legal en Río Mayo.
Constituir domicilio legal no equivale a acreditar dos años de residencia efectiva y continuada. La norma de 2004 vincula el beneficio con el emprendimiento y su ejecución, sin establecer allí ese período de antigüedad.
La Ordenanza 2477/2026 deroga expresamente el régimen de tierras de 2014, pero no menciona la prioridad turística de 2004 ni explica su relación con la nueva condición. El texto de promoción de 2025 analizado tampoco contiene una derogación expresa de aquella disposición.
La prioridad no significa automáticamente quedar exceptuado de los demás requisitos para obtener un terreno. Tampoco corresponde darla por eliminada sin determinar su vigencia y aplicación conjunta. Esa definición resulta necesaria para conocer qué respuesta debe recibir un inversor que reúne las condiciones del régimen turístico, pero todavía no cumple los dos años de residencia.
El contrasentido también aparece dentro de la propia ordenanza de tierras: su artículo 3 propone fomentar la diversificación económica, mientras sus condiciones de acceso exigen arraigo previo. El Concejo incorporó esa restricción sin aclarar cómo tratar los proyectos alcanzados por los incentivos municipales.
Las obligaciones de seguimiento ya estaban escritas
Las normas turísticas también establecen controles sobre la ejecución de las inversiones. Desde 2004, la Dirección de Turismo debe llevar legajos de los beneficiarios, registrar los resultados de sus proyectos y el cumplimiento de los plazos.
La ordenanza de 2025 exige informes semestrales de los inversores sobre los avances y resultados. Su artículo 11 obliga, además, al Ejecutivo a remitir al Concejo cada seis meses información sobre los proyectos presentados, evaluados, observados, rechazados y aprobados, con la documentación correspondiente.
Esas obligaciones permiten examinar qué ocurre después de conceder un beneficio. En materia de tierras, según información recabada por Río Mayo 1935, existen casos de beneficiarios que pagaron cuotas o completaron el precio sin ejecutar las construcciones comprometidas, sin un seguimiento municipal sostenido que exigiera su cumplimiento.
Los testimonios también describen ventas posteriores que derivaron en dificultades para regularizar la titularidad. Personas que compraron creyendo que podrían completar los trámites encontraron obligaciones pendientes del beneficiario original. Esos casos deben distinguirse de las transferencias debidamente autorizadas y no permiten atribuir una intención especulativa a todas las operaciones.
Entre los antecedentes señalados también hubo beneficiarios oriundos de Río Mayo. La antigüedad del domicilio no garantiza que se construya ni evita por sí sola una reventa irregular. El control requiere verificar el destino del lote, el avance de obra y el cumplimiento de las condiciones de adjudicación.
La ordenanza de 2026 prevé fiscalización técnica e inspecciones periódicas. Exige iniciar las obras dentro de un año y concluirlas dentro de cuatro, contados desde la entrega fehaciente. Para solicitar una prórroga establece un avance mínimo del 50%, certificado por el área correspondiente.
El cuestionamiento sobre la falta de seguimiento apunta a la aplicación de esas herramientas por parte de las áreas municipales. Pagar el terreno no reemplaza las demás obligaciones: el artículo 33 exige verificar la edificación, el destino autorizado y los restantes requisitos antes de avanzar con la adjudicación definitiva.
La información recogida por este medio incluye también señalamientos sobre posibles incompatibilidades en adjudicaciones a familiares de autoridades del Concejo que habrían intervenido en las votaciones sin abstenerse. Son antecedentes distintos de la aprobación de esta reforma. Su evaluación requiere examinar los vínculos, la intervención de cada autoridad y las reglas aplicables a esas decisiones.
El 70% de la venta de tierras puede financiar gastos generales
La reforma modificó también el destino de los ingresos. La Ordenanza 1931/2014 reservaba el 40% de la recaudación por venta de tierras exclusivamente para infraestructura o adquisición de terrenos destinados a futuras urbanizaciones. El nuevo artículo 7 asigna el 30% a obra pública y el 70% restante a rentas generales.
El Ejecutivo queda autorizado a utilizar esa porción mayoritaria en gastos corrientes o de capital para sostener el funcionamiento municipal. No tiene la obligación de reinvertirla en nuevas redes de servicios ni en la generación de más lotes disponibles.
El 30% reservado tampoco está destinado exclusivamente a urbanizar. Puede financiar ejecución, mantenimiento o mejora de infraestructura y obra pública existente. El Municipio puede invertir más en nuevos servicios, pero la ordenanza no lo exige.
El régimen anterior no protegía toda la recaudación, aunque reservaba una proporción mayor. Por cada cien pesos ingresados, cuarenta debían destinarse a infraestructura o compra de tierras; ahora son treinta para obra pública, sin mantener la mención expresa a la adquisición de terrenos para futuras urbanizaciones.
El artículo 8 contempla una comisión de seguimiento de esos fondos, pero su conformación es facultativa. En cambio, los informes semestrales del régimen turístico son obligatorios. Esa documentación, junto con los expedientes de tierras, las inspecciones y la ejecución presupuestaria, debe permitir establecer qué inversiones fueron promovidas, qué obras se concretaron y cuánto del dinero obtenido por la venta de terrenos volvió a infraestructura.
